Alternativa de financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios
Por: Mariano Camere
Los Fideicomisos de Titulización de Activos vienen siendo utilizados como un mecanismo de financiamiento por muchas empresas que desean llevar a cabo sus proyectos.
Esto no es ajeno al mercado de proyectos inmobiliarios, en donde no solo estructuras como nuestro producto de Landbanking (obtención de capitales para la adquisición de uno o varios inmuebles) sirven para este negocio, sino que además hay una fuerte tendencia a llevar a cabo proyectos de construcción y desarrollo inmobiliario similares a los que ofrecen las estructuras de asociación en participación.
En relación a este último punto, de acuerdo al artículo 440 de la Ley General de Sociedades, Ley 26887, los Contratos de Asociación en Participación sirven a los asociantes como una alternativa para obtener recursos financieros por parte de los asociados para llevar a cabo su proyecto o negocio y a cambio ofrecen una participación en el resultado y/o utilidades del negocio. Es importante resaltar que un Contrato de Asociación en Participación no origina la creación de una persona jurídica.
La figura del Contrato de Asociación en Participación ha servido durante los últimos años al sector inmobiliario, en particular a las constructoras, para poder llevar a cabo el desarrollo de proyectos inmobiliarios cuyo capital de trabajo provenía de las contribuciones de los asociados, encargándose el asociante del cien por ciento de la gestión del negocio inmobiliario. Sin embargo, algunas contradicciones en las posiciones del Tribunal Fiscal y el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por Resolución del Tribunal Fiscal N° 02398-11-2021, de fecha 21 de abril de 2021, han traído una serie de complicaciones entre las partes del Contrato de Asociación en Participación en relación al pago del Impuesto a la Renta por las utilidades generadas en virtud del desarrollo del proyecto.
Los Fideicomisos de Titulización de Activos, al constituirse como un patrimonio autónomo separado del Fideicomitente, del Fiduciario y de los Fideicomisarios, permiten que los activos que conforman el Patrimonio Fideicometido sean destinados únicamente conforme lo establecido en el Acto Constitutivo del Patrimonio. En el marco del desarrollo de un proyecto inmobiliario, el Fideicomiso comprenderá como activos el inmueble sobre el que se realice la construcción y los flujos dinerarios provenientes de las ventas de las unidades inmobiliarias y/o las utilidades que genera el proyecto, pudiendo el Fiduciario ejecutarlos en caso ocurra un evento de default.
Por otro lado, en cumplimiento de su finalidad, los recursos financieros necesarios para el desarrollo del proyecto son obtenidos mediante la colocación de los valores mobiliarios emitidos con cargo al Fideicomiso, pudiendo los superavitarios de capital materializar sus inversiones a través de la adquisición de instrumentos representativos de participación, como los Certificados de Participación, o instrumentos de contenido crediticio, como Bonos de Titulización o Instrumentos de Crédito de Corto Plazo.
Para efectos del Impuesto a la Renta, de acuerdo al numeral 2) del artículo 14-A de la Ley del Impuesto a la Renta, Decreto Supremo N° 179-2004-EF, las utilidades, rentas o ganancias de capital que generen en virtud del desarrollo del proyecto serán atribuidas a los Fideicomisarios, al Fideicomitente o a un tercero, conforme se hubiere estipulado en el Acto Constitutivo. En ese sentido, si se estipula que el Impuesto a la Renta es atribuido al Fideicomitente o un tercero, los inversionistas únicamente deben preocuparse del Impuesto a la Renta proveniente de sus inversiones en los valores mobiliarios emitidos con cargo al fideicomiso, cuya tasa aplicable dependerá del tipo de contribuyente que el inversionista cualifique. Es así que, en la medida que se emitan instrumentos representativos de derechos crediticios -los cuales pueden tener un rendimiento variable atado algún indicador de rentabilidad del proyecto-, el gasto producto de los intereses en beneficio de los inversionistas sí deberá ser un gasto deducible a la hora de atribuir el impuesto a la renta.
Conforme lo anterior, el Fideicomiso de Titulización de Activos es una muy buena alternativa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, alternativa que debería ser considerada por las partes de un Contrato de Asociación en Participación antes de asociarse, de acuerdo a las expectativas, perfil de riesgos e implicancias tributarias que ambas estructuras ofrecen.
Considerando su versatilidad, el Fideicomiso de Titulización se adapta a los requerimientos de las partes sin dejar de lado la protección de los activos y el resguardo de los derechos de los inversionistas.
SOBRE ACRES FINANCE
“Nuestra estrategia para desarrollar el mercado de capitales peruano tiene como uno de sus pilares, la creación de productos innovadores de financiamiento e inversión para ponerlos al alcance de las empresas e inversionistas.", señaló Rui Baracco, Director Ejecutivo de ACRES Finance.
ACRES Finance brinda soluciones integrales de financiamiento e inversión en el mercado de capitales. Para ello, cuenta con tres (03) empresas especializadas que operan bajo licencia y supervisión de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV): ACRES Agente de Bolsa, ACRES Titulizadora y ACRES SAFI.
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